많은 분들이 건물주를 꿈꾸고 있습니다 그중에 많은 분들이 수익형 상가 매매를 생각하고 계실 텐데요, 오늘은
수익형 상가를 살 때 주의할 점에 대해 알아보겠습니다, 대단지 아파트 상가 및 중심상업지역 상가, 상가주택을
살 때도 동일하게 적용됩니다
* 수익형 상가 구매시 주의할 점
1. 공실 위험을 파악한다
- 공실은 상가 소유주에게 가장 큰 리스크입니다, 무조건 피해야 할 요소입니다
- 현재 우리나라 중대형 상가 공실율은 전국 평균 13% 수준입니다
- 공실율은 지역마다 차이가 있으며, 특히 신규 택지지역에 과하게 공급되는 상가가 공실의 위험이 높다 생각합니다
- 매입한 상가가 공실이 되게 되면, 투입한 이자비용 및 기타 유지관리비 등의 비용을 온전히 떠안을 수 있습니다
2. 지역 상권 조사
- 상가를 매입할 계획을 가지게 되면, 해당 상가에 대한 상권조사를 철저히 해야 할 것입니다
- 상가 인근 거주민 또는 근무자 등의 주요 동선을 파악하고, 매입하려는 상가가 어떤 위치에 있는지 객관적으로
분석해야 합니다
- 인근 상가의 임차료 시세 등을 꼭 파악 합니다, 인근 상가의 임대료는 사려고 하는 상가의 시세에 직접적으로
영향을 미칠 수 있습니다
- 향후 지역 내 개발 등 호재가 있는지도 확인해야 합니다
3. 임대수익을 분석한다
- 자금조달 계획을 세운 후, 대출을 받게 되면 이자비용은 얼마인지, 이자비용을 제외한 임대수익률을 계산합니다
- 요샌 고금리 시대이므로 미리 대출금리를 알아보는 것이 좋습니다
- 또한 상가를 소유하면서 발생하는 세금 등을 고려하여 임대수익률을 분석해야 합니다
4. 기존 소유주와 임차인간의 임대차 계약 조건을 확인한다
- 매매를 하려는 상가의 소유주와 현재 임차인간의 임대차 계약 조건을 확인해야 합니다
- 대형 프랜차이즈의 경우 다년간의 계약을 할 수 있고, 별도 특약 조건 등을 확인해야 나중에 생길 문제를 사전에
방지할 수 있습니다
5. 법적인 부분에 문제가 없는지 검토한다
- 상가 자체의 관련 법규 준수여부 (예: 위반건축물 등)를 확인해야 합니다, 위반건축물 등이 등록되어 있으면
영업 가능한 업종에 제한 사항이 많아지고 추후 문제가 생길 소지가 있습니다
- 기존 소유주와 임차인간의 임대차계약 조건을 확인하고 법적인 부분을 체크합니다
- 수익형 상가의 매매를 진행할 때에는 공인중개사나 법무사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다
6. 상가 건물 상태를 확인한다
- 건물이 오래되었다면 유지, 보수에 대한 필요 여부를 확인해야 합니다, 문제가 생겼을 경우 큰 비용이 추가로
지출될 수 있습니다
- 매입을 원하는 상가가 오래되었다면, 매입 후 리모델링도 고려해 볼 수 있습니다, 저렴한 금액에 상가를 매수하여
리모델링 후 우량임차인을 유치하여 입점 시킨다면, 수익률은 극대화될 수 있을 것입니다
여기까지 수익형 상가 구매시 주의할 점에 대해 알아보았습니다, 여러 가지 사항을 꼼꼼히 살펴보신 후
모두 건물주 되시기를 바라겠습니다